ČeskyEnglish

SVOL - Sdružení vlastníků obecních a soukromých lesů v ČR

Občanské právo majetkové

Jaké změny přináší nový občanský zákoník od 1. 1. 2014 do nájemních vztahů? Jakou právní úpravou se budou řídit stávající nájemní smlouvy lesních pozemků, které svou povahou odpovídají charakteristice pachtu?

Zásadní změnou, která je se vstupem v účinnost nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „NOZ“) v souvislosti s nájemními vztahy spojena, je obnova pachtu jako samostatného právního institutu při současném zúžení rozsahu, který zaujímá institut nájmu. Nájem je od 1.1.2014 vyhrazen pro označení stavu, kdy pronajímatel přenechává nájemci oproti platbě nájemného věc pouze k dočasnému užívání, tzn. že nájemci není (jako tomu bylo doposud) dovoleno věc požívat, tj. brát z ní plody a užitky (§ 1285 NOZ). To je vyjádřeno v ustanovení § 2201 NOZ: „Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.“

Stav, kdy je věc za úplatu přenechávána k dočasnému užívání a požívání, což je typickým obsahem nájmu lesa podle stávajících právních předpisů, je v NOZ označován jako pacht. Ke vzniku pachtu dochází uzavřením pachtovní smlouvy podle § 2332 odst. 1 NOZ: „Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.“ V případě, že předmětem pachtu je zemědělský nebo lesní pozemek, jedná se o tzv. zemědělský pacht (§ 2345 odst. 1 NOZ) Pachtýř je povinen o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář (§ 2336 NOZ). Skutečnost, že pozemky byly propachtovány, je pak možno nechat zapsat katastru nemovitostí, a to za podmínek popsaných v § 2333 NOZ: „Je-li propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř.“ Pachtovné ze zemědělského pachtu se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu (§ 2346 NOZ), období od 1. října do 30. září následujícího roku je u zemědělského pachtu označováno jako pachtovní rok (§ 2339 odst. 2 NOZ).

Pokud jde o skončení pachtu, upravuje NOZ výslovně jen možnost výpovědi zemědělského pachtu v případech, kdy byl sjednán na dobu neurčitou. Takový pacht lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době (§ 2347 NOZ). Byl-li pacht sjednán na dobu určitou, je v souladu s § 2341 NOZ na místě postupovat subsidiárně podle ustanovení NOZ upravujících nájem. V případech pachtů na dobu určitou i dobu neurčitou pak NOZ v § 2334 zakotvuje možnost jejich ukončení okamžitou výpovědí propachtovatele, pokud pachtýř bez jeho souhlasu umožní užívání propachtované věci jinou osobou („Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení věci, anebo způsob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.“) Je-li pacht ujednán alespoň na dobu tří let, může strana vyzvat v době nejméně šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán; jinak pacht skončí v původně ujednané době (§ 2338 NOZ). Všechna ustanovení NOZ týkající se pachtu mají dispozitivní povahu, a to v rozsahu stanoveném v § 1 odst. 2 NOZ („Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“), tzn. že v pachtovní smlouvě je možné si dohodnout jiná pravidla, než která vyplývají ze zákona.

Pokud jde o smlouvy o nájmu lesa uzavřené před účinností NOZ, tedy před 1. 1. 2014, platí pro ně i nadále ustanovení dosavadních právních předpisů, což vyplývá z ustanovení § 3028 odst. 3 NOZ, který však současně připouští, aby si strany stávajících nájemních smluv dohodly, že se jejich právní vztah bude napříště řídit NOZ („Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.“) NOZ sice v § 3074 odst. 1 pro případ nájmu předpokládá vznik tzv. nepravé retroaktivity, tzn., že i na smlouvy uzavřené podle dosavadních předpisů budou ihned od 1. 1. 2014 aplikována ustanovení NOZ, tento princip se však pro nájemní smlouvy, které jsou dle svého obsahu smlouvami pachtovními, nepoužije („Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.“). Tento postup vysvětluje důvodová zpráva k NOZ následovně: „Odpovídá standardním řešením, že se nájem, se zřetelem k jeho dlouhodobosti, posuzuje od účinnosti nového zákona podle jeho úpravy - pokud jde o práva a povinnosti vzniklé za účinnosti nového zákona. Zároveň se navrhuje zmírňující ustanovení k ochraně nabytých práv spojených s tzv. starými nájmy. Nepravá retroaktivita se však výslovně vylučuje u nájmu movitých věcí a u pachtu; v obou případech jde o důvody především praktické. Nájem movitých věcí je zpravidla krátkodobý, a proto není důvod měnit v jeho průběhu právní režim závazku. Naproti tomu u pachtu je třeba zohlednit, že platné právo pachtovní smlouvu neupravuje a nejčastější případy, které věcně odpovídají pachtu, upravuje dnes zákon o půdě; do nich návrh nemíní zasahovat. ... Ostatní případy nájemních smluv uzavřených za účinnosti dosavadního občanského zákoníku, které věcně odpovídají nově upravené pachtovní smlouvě, nejsou takového významu, aby bylo nutné měnit právní režim nájmu přechodným ustanovením, které má ve své podstatě výjimečnou povahu.“

V případě, že bude smlouva, jejímž prostřednictvím má být právo užívat a požívat lesní pozemky převedeno z vlastníka na jinou osobu, uzavřena po 1. 1. 2014, musí být ovšem uzavřena již jako smlouva pachtovní podle § 2332 a násl. NOZ.

V této souvislosti může vzniknout otázka, zda nově uzavírané pachtovní smlouvy lze považovat za nájemní smlouvy pro účely výkladu těch ustanovení dosavadních právních předpisů, v nichž jsou s uzavřením či s existencí nájemních smluv spojovány právní důsledky významné z hlediska hospodaření v lesích. Jde zejména o otázku, zda při uzavření pachtovní smlouvy o pachtu lesa, resp. pozemků určených k plnění funkcí lesa, lze na pachtýře vztáhnout účinky ustanovení § 58 odst. 1 zákona č. 289/1995 Sb., lesního zákona, v platném znění („Práva a povinnosti vlastníka lesa podle tohoto zákona má nájemce, popřípadě podnájemce lesa, pokud smlouva mezi vlastníkem a nájemcem nebo smlouva mezi nájemcem a podnájemcem výslovně nestanoví jinak.“), zda pachtovní smlouva o pachtu pozemků určených k plnění funkcí lesa musí mít obligatorně písemnou formu ve smyslu § 12 odst. 2 téhož zákona a zda i pachtýř má právo na náhradu újmy vzniklé mu v důsledku omezení hospodaření podle § 58 odst. 2  a násl. zákona č 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, v platném znění, když předmětný zákon v předmětných ustanoveních hovoří výslovně pouze o vlastníkovi a nájemci.

Považuji za nepochybné, že ve všech popsaných případech, jakož i obecně ve všech případech, kde předpisy, jejichž znění se od 1. 1. 2014 nijak nemění, nadále používají pouze pojem „nájem“ či „nájemní smlouva“, a nikoliv „pacht“ nebo „pachtovní smlouva“, je nutno jejich účinky napříště vztáhnout i na pacht a pachtovní smlouvy, jejichž předmětem je les či pozemky určené k plnění funkcí lesa. Je totiž zřejmé, že pacht je pouze novým označením pro specifický typ právního vztahu, který byl dosavadními předpisy souhrnně označován jako nájem, a že tedy v jeho případě jde pouze o změnu ve vnějším označení právního institutu, nikoliv o změnu jeho právní podstaty. Takový postup při výkladu zákona není ostatně nijak neobvyklý – obdobně např. není sporu o tom, že i když zákon č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny, v platném znění,  ve svých ustanoveních nadále používá stále pojem „lesní půdní fond“, jehož obsah byl vymezen již zrušeným zákonem č. 61/1977 Sb., o lesích, je na místě vztáhnout účinky těchto ustanovení (jde např. o §§ 3, 22, 23, 32 a 35) bez dalšího na pozemky určené k plnění funkcí lesa, jak je tento pojem vymezen v § 3 zákona č 289/1995 Sb. (k tomu např. Miko, L., Borovičková, H. a kol.: Zákon o ochraně přírody a krajiny. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2007, s. 86 a násl.). Nelze samozřejmě vyloučit, že zejména Ministerstvo životního prostředí a Agentura ochrany přírody a krajiny ČR budou při tradičním hledání důvodů, pro které žadateli nelze náhradu újmy podle § 58 odst. 2 zákona č. 114/1992 Sb. poskytnout, v případě pachtýřů argumentovat, že pokud se § 58 zmiňuje toliko o vlastníkovi a nájemci, nemůže být právo na náhradu újmy přiznáno pachtýři. Považuji však za vysoce nepravděpodobné, že by takovému výkladu zákona byla ze strany soudů poskytnuta právní ochrana.

JUDr. Ing. Martin Flora, Dr.

21.11.2013